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界面新闻记者|王婷婷

地皮市集是房地产市集的晴雨表，其冷暖牵动着各方神经。

2025年以来，寰宇多地土拍热度回升，北京、上海、杭州等热门城市优质地块频现高溢价成交，部分地块以致触顶摇号。

这期间，各城市的地价不停被刷新。就在近日，成都高新桂溪街说念64亩纯住宅地块被摆上拍卖桌，现场经过130余轮热烈竞争，招商蛇口以总价约27亿元、溢价率70.4%拍出，楼面价高达31700元/宽泛米，成为成都首个楼面价打破3万元的住宅地块。

业内以为，落拓目下，旧库存消化接近尾声，民企拿地脸色增高，地皮市集驱动触底，从源泉上带动下流商品房市集企稳，改善型需求崛起更夯实了这一良性轮回。不错说，土拍市集的升温，将有劲带动楼市预期，市集“止跌回稳”有望。

这是近两年系数房地产最柔和的事。但在这之前，2020年及2021年，房地产的办法是欺压过热，而况为了进军其时火热的地皮市集，褂讪房价预期，地皮“双相聚”战略曾经“流行一时”。

2021年，楼市热度居高不下，一、二线城市新址成交价钱高涨速率彰着快于三、四线城市。与此同期，在常态化供地模式下，房企保证土储竞相拿地，地价抓续高涨，房企本钱不停提高，利润空间被压缩。

住宅用地“两相聚”战略，即相聚发布出让公告、相聚组织出让行为当令而来。

“该战略在短期内对地皮市集降温起到了立竿见影的后果，随后房地产行业干预深度转换期，市集供需关系发生根人道改变，以前高杠杆、高盘活的开辟模式难以为继，房企拿地愈加感性。”

一民营房企里面东说念主士向界面新闻暗示，在此配景下，“双相聚”战略仍是完成其历史处事，自可是然地退出历史舞台。目下，寰宇地皮市集又回到了常态化景色，各地可把柄本身市集情况进行转换，如增多优质地块供应、优化出让要求等。

“从双相聚到因城施策，地皮市集调控战略等转动，是政府把柄市集变化，纯真转换调控步地的体现，体现政府促进房地产市集沉着健康发展的决心。”业内东说念主士指出。

从“房住不炒”到“止跌回稳”

四年前的这时间，楼市火热开局，开辟商正在为各地相聚供应的地皮，四处筹钱。22个热门城市，每个城市一年最多惟有两到三次土拍，乘热打铁，时不再来。

2021年2月26日，当然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两相聚”战略，且2021年发布住宅用地公告弗成朝上3次。实施“两相聚”地皮出让轨制的22个要点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉等18个二线城市。

这对开辟商来说，不仅意味着资金压力加大（需要相聚支付地皮款、融资本钱上升），其拿地策略、开辟节律都要有所转换。

又名民营房企投拓东说念主士告诉界面新闻，2021年是他们最辛苦的时间，忙着进行市集盘考、地块分析、价钱本钱和收益测算、竞拍策略盘考、确定融资打算和互助模式、办法决议假想、风险评估等。“因为都相聚了，根底忙不外来。”

明源不动产盘考院首席盘考员艾振强向界面新闻暗示，其时针对房地产行业的总基调是“房东不炒”，出台这个战略的初志是但愿通过此举表率所在政府供地行径，减少地皮市集非感性竞争，平抑地皮市集过热，同期优化系数市集参赛选手的结构。

中指盘考院数据显露，2020全年住宅用地成交宗数29903宗，同比增多10%；成交计较建面24亿宽泛米，同比增多12.1%；成交楼面均价为2841元/宽泛米，同比高涨6.2%，地皮市集热度彰着高于2019年。

地皮市集热度的走高刺激了购房需求开释，新址成交热度随之上升。

2020年，32家要点房企销售金额为41245.36亿元，相较于2019年的37307.52亿元，同比增多10.6%，销售楼面均价由2019年的17261元/宽泛米高涨为18313元/宽泛米，同比高涨6.1%，楼市保抓较高活力。

而况，在2019-2020年，32家要点房企在二线、三、四线城市的销售均价举座有所高涨，同比涨幅辞别为7.2%、4.7%，房价连续上升的趋势较强。

干预2021年，房地产市集热度不减，前5月住宅商品房累计销售面积同比增长近40%，成交金额同比涨幅高达57%，令房价高涨预期强烈。

为了落实“房住不炒”定位，政府需要从地皮供应端入部下手，建立房地产调控的长效机制。最终，地皮“双相聚”战略通过改变地皮供应步地和节律，对欺压楼市起到了遑急作用。

地皮“双相聚”奉行不久，行业环境发生变化，房地产市集的主要矛盾正从以前的“过热”转向“过冷”，褂讪市集预期、防患化解风险成为当务之急。

自2021年下半年以来，房地产市集干预深度转换期，延续于今。到2022年，全年商品房销售面积共11.46亿宽泛米，累计同比下降27%，销售金额共11.67万亿元，累计同比下降28%。

市集下行压力增大，地皮供应也要随之而变。据界面新闻了解，2022年大部分城市把柄市集供需转换了供地节律，增多供应批次。

落拓2022年底，已有北京、成都、福州、广州、合肥等13个城市完成了第四批相聚土拍，杭州、南京、苏州、无锡等4个城市发布了第五批相聚供地公告，武汉则完成了第六批相聚土拍。

除此除外，长沙市地皮推介平台发布公告不再按照年度批次推介地皮，改换为年度常态化抓续更新推介。业内预测，多批次的相聚供应地皮制有但愿成为恒久导向。

自此，地皮“双相聚”逐渐淡出视线。

近两年，行业转换延续，地皮市集依然未全面回暖，各城市遴选了更纯真、精确的调控步地出让。很快，在市集环境徐徐改善的配景下，市集信心有所复原，热门城市土拍热度显耀栽植，流拍率下降，底价成交征象减少。

“双相聚”战略已完成其历史处事，目下，“因城施策”的地皮出古老地，驱动在房地产市集“止跌回稳”中担当重负。

“双相聚”的得与失

两年多以前，曾经大张旗饱读的相聚供地，如今已总结常态化出让，这场遮掩寰宇22个热门城市的调控战略，究竟为何悄然离场？它的谢幕又为今天的房地产行业留住哪些启示？

“其时出这个战略时，市集还处于上行期，局部以致还处于相比过热的景色，战略办法是让市集总结愈加感性。”

艾振强向界面新闻分析，2021年下半年，跟着一些民营房企连续靠近流动性穷困，市集驱动降温，地皮流拍率快速攀升，以致需要城投下场“托底”拿地，当初战略发力的基础已徐徐收缩，当然也就莫得存在的必要了，至少需要优化。

“是以，2023年各地的土拍战略转换为增多批次、减少单次供应量的优化模式。”艾振强指出。

据界面新闻了解，在2021年头次“两相聚”土拍经过中，房企拿地的积极性广泛较高。

落拓2021年6月底，22城第一批相聚供地全部出让收尾，成交地皮出让金10671亿元，成交建筑面积11145万宽泛米，拿地企业超400家。

从拿大地积上来看，寰宇化民企、市集化国/央企、所在民企拿地占比位于前哨，辞别为29.9%、27.4%、19.0%，民企举座拿地势头较强。同期，头部房企上风彰着，对中斗室企有挤出效应。

但在这之后，房企受资金压力倍增，拿地意愿和身手有所下降，相聚出让市集转冷彰着，地皮成交面积和金额均缩水，成交溢价率降至低位，流拍率升高。

中指盘考院数据显露，22城2021年二、三批次地皮成交金额辞别为6441、5940亿元，地皮成交面积为7208、6314万宽泛米，溢价率抓续降至4.0%、2.6%，流拍率辞别升至8.8%、14.8%。

又名民营房企投资东说念主士告诉界面新闻，“两相聚”战略之前，供地节律相对舒缓，若是开辟商每个月有50亿元阁下的融资或者省略准备50亿元资金，是不错复古拿地的。但“两相聚”之后，可能一次备王人的资金要从正本50亿元增多到200亿元，以致300亿元，才能保证拿到地。

“这就格外于我要提前融好多钱去扩大我的资金池，其实变相会让路发商在假贷市集融更贵的钱，人人争相去抢融资额度，那融资本钱就会变高，背面的相聚偿付压力也会相等大。”上述民营房企投资东说念主士暗示。

是以到2022年，房地产行业举座景气度抓续下行，尽管各地不停优化土拍规章，房企的参与脸色并不高。

这期间，相聚地皮出让市集也从民企主导转至市集化国央企和城投齐集主导，到其后所在城投底价拿地的情况徐徐彰着。

行业干预深度转换期，在资金压力和高拿地门槛的情况下，规模民营房企也更倾向于现款偿债而不是拿地膨大。

据统计，2021年碧桂园、龙湖集团、融创中国在相聚地皮出让市集辞别拿地32、61、67宗，但在2022年碧桂园、融创基本莫得脱手拿地，包括财务相对庄重的龙湖拿地决策也十分严慎，拿地金额也较2021年下降了65%。

又名脱险房企里面东说念主士暗示，其后公司出现流动性穷困并弗成归因于相聚供地，主要如故对战略预判不够准，2021年高溢价拿地，“在拿和不拿都不行的情况下，只可聘用拿，要保证先活下去。”

“两相聚”已完成其历史任务。多名接受界面新闻采访的房企里面东说念主士均以为，“两相聚”战略通过相聚供地，增多地皮供应透明度，减少了房企非感性抢地的征象。“战略实施初期，部分城市地价涨幅彰着放缓，地皮市集热度得回灵验欺压。”

“两相聚”战略让拿地更平允，也加速了房地产行业的洗牌，财务庄重的房企在竞争中占据上风，战略促使房企从高杠杆、高盘活模式向庄重探究转型。

又名夹杂型房企里面东说念主士以为，“战略其时是为了大浪淘沙，裁减结构性风险，幸免企业再盲目冲规模，出现一个个‘小恒大’。好多高杠杆房企在战略压力下减少拿地，裁减了行业举座风险。”

“目下，战略办法算是阶段性达成了。”

万亿地皮专项债收储

2025年，行业重负是要“止跌回稳”。

楼市要止跌回稳，需要在供需两头一齐发力。

“以前更多是在需求端发力，旧年以来，供给端的战略力度也在不停加强。比如地皮收储战略，有助于盘活前几年城投托底拿的地皮，让他们能腾脱手来浮松自由，助力所在经济发展。”艾振强以为，这亦然适当现时行业场面与时俱进的发扬。

地皮收储，已成为2025年房地产“稳投资”的遑急举措。

自旧年10月份财政部明确支抓所在政府使用专项债券回收适当要求的闲置存量地皮之后，各地收储门径加速。

本年两会政府处事禀报再明确，要优化城市空间结构和地皮利用步地，盘活存量用地，同期也指出，拟安排所在政府专项债券4.4万亿元，比上年增多5000亿元，要点用于投资确立、地皮收储和收购存量商品房、消化所在政府拖欠企业账款等。

禀报强调，要通过盘活存量缓解供求关系，止住下落预期，收尾“止跌回稳”。

本年3月11日，当然资源部和财政部齐集发布《对于作念好应用所在政府专项债券支抓地皮储备计议处事的奉告》，明确建议以单个地皮储备模样（非单个地块）要求融资收益均衡，赐与所在更大的纯真性。

“地皮收储是2025年专项债遑急投向，将干系试验写入《政府处事禀报》，也标明收储处事的遑急性进一步栽植。”中指盘考院战略盘考总监陈板滞暗示，战略面的细化激动有助于更好地优化地皮资源树立，提高地皮利用遵守。

在中国银行盘考院盘考员叶银丹看来，专项债收储省略从源泉上削减地皮库存，进军地皮价钱下滑趋势，幸免开辟商为了凑王人保托付所需资金而抛售手头地皮，进而影响地价和房价的褂讪。

把柄中指盘考院监测，落拓本年3月10日，寰宇各地公示的拟使用专项债收回收购存量闲置地皮的总量已超300宗，拟收储价钱约500亿元，触及广东、四川、吉林、江西等省。

专项债收储，广东走在最前边。

自2025年2月以来，包含广州、惠州、珠海等在内的广东省10余个城市先后发布专项债收储闲置地皮的公告。其中，仅2月7日-9日三天，共有7城败露收储打算，触及48宗地块。

据中指盘考院统计，落拓2025年2月11日，广东15个城市第一批拟使用专项债实施地皮收储触及地皮161宗，用大地积超680万宽泛米，拟收购价钱总共超350亿元。

这是自2024年11月当然资源部明确专项债资金收回收购存量闲置地皮确定之后，寰宇首个大规模落地的案例。

据了解，在广东7个城市收储的48幅地块中，腹地国企抓有的模样占比显耀。举例，珠海收储的14幅地块中，大量为所在国资平台或城投企业抓有，通过专项债资金盘活，可缓解企业流动性压力，同期优化区域地皮资源树立。

陈板滞指出，瞻望改日各地将加速公示拟使用专项债回收存量闲置地皮的地块清单，并加速专项债刊行节律，尽头是“自审自觉”试点地区发债节律或更快。举座而言，专项债用于地皮收储，尤其是收回收购闲置存量地皮，对于“稳楼市”有着遑急兴味。

不错看出，无论是此前的“两相聚”战略，如故如今的地皮收储战略，都体现出地皮在楼市发展中的中枢肠位。地皮看成房地产市集的源泉，其供应步地、资源树立遵守以及战略调控力度，径直关系到楼市的褂讪性和健康发展。

连年来，房地产行业环境发生紧要变化，从高速增长转向高质地发展，从增量时期干预存量时期，从“房住不炒”到“止跌回稳”，地皮战略看成房地产调控的遑急时期，也在不停积极转换以适合新的市集环境。